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记民国:那些年我们经历过的房子,金子和票子

时间:2013-07-26 17:17 来源:货币贬值历史 作者:www.hmy8.com 阅读:
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民国通胀时期上海的房价、黄金、美金

一线楼市房价越炒越高,这是有历史的,1949以前的上海楼市,虽然有起伏,几乎没有大跌过,原因在于其经济地位,尤其是涉外的“租界”,所以屡屡成为避风港,房价不断被炒高。

现在的问题是,“租界”没了,万一崩溃,上海还能成为避风港吗?其他的一线楼市呢?

租界肇始 清朝末年(1843 - 1911)

“上海等地通商开埠,随着新的土地关系的形成,以及近代产权制度的建立,促使房地产业作为一种新兴产业在那里迅速崛起。”
1843年11月17日,上海正式对外开埠,此时的上海由江苏巡抚辖下的“上海道台”管理。
《南京条约》允许外国侨商在通商之地觅地建屋,然而老外习惯了“买地”而不愿意受租期限期。经过两年的谈判,上海道台与英国领事议定了租界的“根本大法” —— “租地章程”,其中最重要的“发明”就是永租制。永租制只许租地人退租,不许原业主收回,租约上写明“永久租用”,在满足清朝皇帝面子的同时,实际上为外人提供了获得土地永久使用权的依据。

1853 年的小刀会起义成了房地产业的契机。租界华人从五百骤增至两万,外商趁机建起大量简陋的木板房出租,仅英租界就有八百幢,据称“利润达到30%以上”。 “华洋分居”的禁令就此成了一纸空文。第二年英、美、法领事便删改了《租地章程》中每家租地不得超过十亩、不得加价转租、不得建房租与华人等限制性条款,房地产业的发展脱离了封建体制的束缚。在法租界,1853年只有四处中国民房,十年后就有了四百幢新屋。

1860年至1862年,太平军三次逼近上海,又对租界房地产起了推动作用。十年战事使不少江南城镇损失一半以上的人口。士绅望风而逃,有洋枪队保护的上海租界成了避难所。有钱没钱都要求生,大量平民也同时涌入。

1863年1月3日《北华捷报》写道:“凡是能够逃难的人都纷纷涌进租界,致使租界成为……巨大的避难所。”华人一时多达五十万,仅英租界的木板房就盖了八千幢,战争财发得舒舒服服。
开埠十几年之后,租界内的地价涨了十几倍。初期每亩土地押租只要银三四十两,到了1849年某法商租地就花了每亩130两;到1857年,法租界均价涨到每亩642两,又增了四倍;太平军逼近时更不用说。

法国驻沪代理领事爱棠感慨:“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍,所有出卖的地皮都被争相购买”,“地皮价格抬得很高,最初每亩地卖200两已经被认为很贵了。现在即使卖1200两,买主还是争先恐后。”

太平天国之后,租界发生了第一次房地产危机:避难华人如潮退去,总人口从几十万减少到十万,大批房屋空置,许多投机房地产的人破产。随后是1866年世界金融恐慌,上海亦遭波及,著名的颠地洋行倒闭。1870年代世界经济开始复苏,苏伊士运河开通、与伦敦间电讯开通等对上海的进出口贸易有很大推动。工业也开始发展,过去的贸易商开始加大直接投资、设立工厂,工商业繁荣导致租界内外的常住人口增加。

1920年代,现在的东风饭店、和平饭店、汇丰银行大楼、海关大楼等高楼大厦在外滩拔地而起,精美的花园别墅也大量增加。

金融风潮 “黄金十年”(1927 - 1937)

1935年的经济萧条引发了新一轮房地产危机。年关结账时,上海八个房地产大亨相继离沪避债,人称“八仙过海”。

1927年至1937年,包括“八一三”淞沪抗战,被称为上海史上所谓的“黄金十年”。

1927年7月成立的上海特别市政府制订了“大上海建设计划”,这项计划因“八一三”而中止,但是管理机构没有停止过规范房地产市场的努力,先后颁布的法规、举措有:
禁止房东出租时私立名目;颁布土地征收法和《市民租用公地规则》;整理道契(永租土地的官方契据),停发华商道契;成立平民住所委员会,建成三处800余间住所;成立土地整理委员会,先后公布《土地法》、《土地法施行法》;改道契为永租契,统一规定契式、编号;公布不动产抵押注册规则;市中心住宅用地公开招投标……
在这个时期,作为对内、对外开放的桥头堡,上海的工商业、邮电交通迅速发展。1931年外商在上海投资额达11.1亿美元,占当时外国资本对华投资总额的三分之一以上,由此提升人气、拉动了房地产业的增长。在所谓“黄金十年”的初期,地价迅速上升。以中百一店基地为例,每亩地价由 1927年的银九万两涨到了1933年的十八万两;房地产交易总额也连创新高,1930年达到0.84亿元,1931年达到创纪录的1.83亿元;公共租界每年新建房屋六千多幢……

如果没有战争会怎样?历史从来不能假设。

开埠之初,战争曾促进了租界内房地产业的发展;到了战云密布的1930年代,租界再也不是可以隔岸观火的“世外桃源”了。

1932 年“一·二八”战争使上海遭受空前的打击。日军枪炮所及,工厂被毁损超过一半,店铺被毁损七成,房屋被毁达 85%,仅房屋一项就损失2亿银以上。战争造成租界内空置房增加,当年工部局统计:新建房屋少了一半。1932年全市房地产交易额只有2500万元,只有上年的13%。
“屋漏偏逢连夜雨”。接着是全球性的经济危机,加上国内农村经济破产,工商业欲振乏力。还有一个重要因素:1934年6月美国国会通过购银法案,提高银价,大量收购白银,引发中国白银外流,币值不稳,造成了1935年的“金融风潮”,大量工厂、商店停工,华资银行倒闭、停业的达12家,钱庄也没了11 家。
经济萧条引发了新一轮房地产危机。由于金融业银根收紧、只收不放,抵押活动停滞,导致多家中外房地产企业倒闭,年关结账时,上海八个房地产大亨相继离沪避债,人称“八仙过海”。到了1936年,公共租界的空置率达到10.9%,这就足以使得地价暴跌、房地产买卖一落千丈。房地产商无力偿还利息,又收不回放出去的款子,个个债台高筑。

游资趁乱 日伪时期(1938 - 1945)

由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业,大批业外商人组建房地产公司,不建房屋,而是将房地产当作投机工具,“踢皮球”、“飞过海”盛极一时。自“八一三”至1941年12月,上海四周沦陷、仅存租界,史称“孤岛”。1941年12月8日太平洋战争爆发,日军进入公共租界,法租界因为法政府已向德国投降而未被占领。
日伪时期兵荒马乱,老百姓本能地躲进相对安全的租界。1938年租界人口从两年前的167万涨到450万,每天收到汇款银20万元以上。人口、游资又一次聚集,使得上海房地产业进入了一轮畸形的繁荣期。

此时英美房地产企业经营活动受到抑制,许多人见势不妙、就此退出中国。华商数量虽然超过了外商,规模仍是“小巫见大巫”。然而房地产商日子并不好过,用地、营造都发生了重大问题。首先是日军大肆强占民地。不到四年的时间,日军四十起圈地达30万亩;后来日伪“恒产公司”征地时又任意估价,付的还是“白条” ——不兑现的公司债券。

新建房屋开展租赁本是上海房地产商的看家本领。然而1938年后,币值不断下跌,到1941年货币贬值十五倍以上,房东是做不下去了,与此相应,楼市炒作之风日盛。

1942年6月,日伪一度下令取缔证券交易,导致巨额游资转向房地产,形成空前的房地产投机狂潮。当时除了同业公会三百家房地产商以外,还有兼营房地产业的企业三百家。1943年全市房地产成交额5亿元(日伪货币),达到了新的高峰。

由于房地产是几乎惟一未被日军管制的行业,大批业外商人组建房地产公司,不建房屋,而是将房地产当作投机工具,“踢皮球”、“飞过海”盛极一时,依靠转手获取暴利,连过户、公告都免了。导致土地价格越炒越高,“定票”(相当于现在的预售合同)也是满天飞。市中心的房子有价无市,投机者转炒郊区,有家地产公司囤积了两百亩空地,盖了房子的土地还不到一亩。

“综观现阶段的房地产投资,对于社会各业的贡献少、危害多。一言以蔽之:投机的恶果。”已故学者王季深在其1943年专著《上海之房地产业》中写道:“时隔数月,同一房地产已经数易其主,如此互相做踢皮球式的买卖,其价安得不愈踢愈高?……房地产业投机的最大恶果:间接刺激价格,陷民生于水深火热之境!”

1943年1月11日,重庆国民政府代表分别在中美、中英关于取消两国在华治外法权、收回公共租界的文件上签字。中国租界始于战火,终于战火。

值得注意的是,在市场供求方方面面的作用下,日伪时期地价与房租的“均衡”发生了移动。

1944 年伪地政局重估地价,原法租界地价与1940年相比增值40倍。按照1945年的房租标准,营业用房租金为战前基数的180倍,居住用房租金为战前基数的 140倍。租赁市场的拥挤可见一斑,而作为房地产基础的“买地建屋”、增大供给却“跟不上趟”,大批游资滞留在房产市场进行炒作而不是建设,泡沫吹到了惊人的地步。

抗战胜利后(1946-)
抗战胜利并没有为房地产业带来春天。随后的“接收”被百姓称为“劫收”,房地产业也在劫难逃,在不断加速的恶性通货膨胀中走向灭亡。
1946 年后,有关当局虽然提出了《大上海区域计划总图草案》,但并未执行。由于“国统区”经济日趋崩溃,外商无心恋战、相继撤退,很多公司把总部由上海改到了香港。“在中国开展大规模业务的日子已经过去了。”新沙逊洋行老板维克多·沙逊曾表示。他把所属华懋、远东、上海等地产公司改为上海分公司,设总公司于香港,资本额也改以港元计算。

“从汪精卫的时候就开始通货膨胀。”那时候住在淮海中路的陈慰慈回忆,“抗战胜利以后,美国货来了,用国民党的钱一样也买不到,都要银元。买东西不讲价钱,讲一块银元买多少个,如果买碗那就买十个碗回去。不找钞票,因为钞票没有用。”

物价飞涨之下,大家都忙着换黄金、银元,房屋建设陷于停顿,坎坷一生的近代上海房地产业油尽灯枯,只能静待来世了。

租赁市场在日伪时期的基础上进一步濒临崩溃:

和1933年相比,地价涨了一千倍,而米价涨了五千倍,房租则是战前的七千倍。

真正的房东收不到钱,收到了也是一堆废纸;

在失去强制力量干预的情况下,“二房东” (从房东处租房后再进行分租的房客)喧宾夺主,随行就市大发其财,一幢楼塞进“七十二家房客”,都是“二房东”的功劳。

从历史记录看,租界、美帝反而成为保护伞,这让自干五情何以堪?

大乱来时,房东傻眼,还是二房东(中介?地痞黑社会?)有生存空间

据说:

当时每当战事吃紧就有很多房东恐慌性抛盘,但不怕死接盘的人更多,一旦平静下来房价就反弹,大捞一笔。解放前上海楼市始终没有出现崩盘的情况。
当然,49年前夜接最后一棒的人算是倒了八辈子霉

当年中共地下党在上海炒楼,解放军放消息要总攻,他们就吸筹,然后又说不打了,他们再高位抛出

1945年3月29日,重庆发生了轰动一时的抢购黄金案。当时,黄金价格每两由法币2万元涨到3.5万元。突然在提价的前一天,一批高官和阔佬,抢购了1万多两黄金。报纸披露了黄金储蓄提价75%的消息后,许多人才恍然大悟。舆论纷纷指责财政部黄金加价舞弊,事前泄露消息,丑闻迅即传遍各地,重庆地方法院不得不立案审理。

杜月笙率众抢购

此次抢购黄金风潮来得非常突然,而且购买黄金的款项都是大数目,多经由各商业银行转账,或是中央银行直接划款。在提价的前一天,就被抢购了1万多两黄金。可想而知,抢购者并非普通市民。

1945年3月29日晚,孔祥熙连夜去见蒋介石通报此事。蒋介石听后大为恼火,下令一定要严查此事。

在重庆各界尤其是报界的追踪调查下,一切线索几乎全都指向了上海滩传奇人物杜月笙。当时,杜月笙正蛰居在重庆南岸的汪山一带,打点自己在那里的“中华实业信托公司”。

28日,听闻黄金加价的小道消息后,杜月笙按捺不住了,他“率领”着自己控制的其他企业,一起前去抢购黄金。

与杜月笙交情深厚的军火商李祖永,仅一人就购买了3300两黄金。至于杜月笙本人抢购了多少,由于人们可以查到的线索似乎都与杜月笙有关,便无法计算。

杜月笙涉嫌推动黄金抢购,一时成为陪都重庆的头条新闻。一时间,重庆黄金抢购案由于杜月笙的特殊身份而变成了举国关注的重大案件。

可是,杜月笙绝非等闲之辈。他狡猾、奸诈又重义气,出入红道、黑道,在政界和商界间游刃有余,许多军政要员都是他的同伙和兄弟,他与孔祥熙合办过公司,同时也是几十家银行、公司、企业的董事长,连军统局的戴老板也尊称他为“三哥”。况且这次“黄金案”事发前,孔祥熙也早已吃饱了“黄鱼”。鉴于此,蒋、孔只好默默地不再穷追细究了。当全国上下都在关注并期待真相和国民政府如何严查重处时,法庭到最后都没有公开传讯杜月笙。

经查,国民政府最终认定是财政部总务司长王绍斋泄密,王绍斋遂被扣押,军火商李祖永等人也被拘禁待审。但让国统区人民气愤的是,这几个在押犯人,也在黄金抢购案的风潮平息后逐一恢复了自由,那些买了数百上千两黄金的达官显贵全部逍遥法外。迫于全国的舆论压力,国民政府只是抓了几个在银行工作、趁机买了几两黄金的职员,做了替罪羊。一场轰动重庆、震惊全国的黄金案就这样草草收场了。

老舍“抢购”黄金

在这次黄金抢购风潮中,还有一个人被莫名其妙地牵扯了进来。他就是作家老舍。

1945年的老舍,正在重庆北碚苦写《四世同堂》的第二部《偷生》。当时,他虽已是远近闻名的著名作家,但经济依然十分拮据,穷到了“必须卖衣物才能养家糊口”的地步。

在这次的抢购黄金案中,报纸公布了大量抢购黄金的户头,其中一个赫然写着:“舒舍予黄金150两。”

老舍,原名舒庆春,舒字拆开来为舍予,老舍便用此作为常用名。看到报纸公开的消息,有些人忿忿地说:“别看老舍平日装穷,实际上暗地有那么多钱买黄金,而且,150两,一夜之间就赚250万啊。”

也有些人纷纷质问老舍,老舍指着报纸幽默地说:“在重庆警察局人口登记中,叫舒舍予的就有7个之多。怎么知道抢购黄金的那个舒舍予就一定是我呢?”

《新华日报》倒是耐不住性子,出面为老舍辟谣,并刊出消息称:“昨日各报所载黄金案中的舒舍予,与名作家老舍无关。老舍仍然在乡下过着穷作家的生活,靠着卖心血及衣服杂物维持全家衣食。”

那么,这个抢购黄金的“舒舍予”到底是何许人呢?这个谜底一直显得迷雾重重,直到次年国民政府迁回南京后,真相才被揭开。原来,由于当时购买黄金有数量限制,孔祥熙家的孔二小姐在得到黄金提价的消息后,就马上命令手下人假造几个名字去中央银行抢购,“舒舍予”就是其中之一。

孔祥熙被迫辞职

其实,抢购黄金的风潮并非“一日之功”。早在1942年,重庆国民政府就推出“法币折合黄金存款”,即储蓄人按当日牌价在银行存款,到期取得黄金。由于这项存款的每日牌价不同,给了投机者很大的操作空间。早在日本投降前,宋子文就曾说过:“政府有力量在手,就黄金一项,就可稳定金融。”可见当时的国民政府对黄金的操控。

1945年,这股暗涌达到了高潮。

3月28日和29日发生的“黄金抢购案”轰动了整个重庆,由于事发突然,短时间内筹不到现金的一些人竟用空头支票订货,这使得全国一片哗然。迫于各方压力,开始还佯装视而不见的蒋介石不得不下令彻查,勒令对相关人员严惩重处,但依然无法平息各方的愤怒。因此,孔祥熙也被迫辞职,但这根本无法浇灭高官富商们的舞弊气焰。

当年6月,为收拾残局,时任行政院院长的宋子文下令停止黄金储蓄,禁止黄金自由买卖。他当时认为,黄金投机已经严重地影响到了金融市场的稳定,决定凡购买黄金存款的储户一律捐献四成给国库。

但这个决定的受害者并非富商,而是无法尽快将黄金取走的中小储户。于是,很多人连本钱都没有收回,便纷纷破产。但陈立夫认为,让下层民众兑现一两黄金也要打6折,是否有些太说不过去了。蒋介石听到这个消息后说:“那这样好了,二两金子以下,全数还本,不打折扣。”

就这样,“黄金存款”共219万两,国库从中就拿走了82万两。就连“四大家族”中的陈立夫也不得不感慨说:“我们已经先替共产党把人民都变成了无产阶级。”

抗战胜利后,国统区出现大肆抢购物资、囤积居奇的现象,由此形成了一股又一股的投机潮。

再次证明,乱世只有高层权贵和黑社会可以发财。

民国三十年,国民政府主计处统计局出版了《中国土地问题之统计分析》一书,该书第六章第一节列举了全国每一个省份的平均地价, 全部折合成大洋 ,贵州每亩地不到一块钱,甘肃每亩地不到十块钱,河南每亩地十三块钱,广东和浙江两省的平均地价最高,也才五十块大洋一亩。由此可见,那个时代地价低廉已经成了普遍现象。
为什么土地那么便宜?因为在广大农村以及某些城市,土地的产出太少,而税费成本却太高,经营土地极不划算(这跟当今这个时期几年前的情况一样:农民种一年地赚的钱也不如做民工,到城里打工两三个月的工资高——楼主点评),故此买地的人不愿意出大价钱。吴组缃在短篇小说《一千八百担》里举过一个典型例子:南京城里一个商人贷给乡下某油坊主两千块大洋,每年收些利息,后来油坊破产,油坊主自杀,商人去要债,油坊主的家人说:“要钱没有,我们用土地还账好不好?”商人说:“我们家也有一百多亩地,去年反倒贴了几十块大洋来完粮纳税,我要的是钱,要你的地干嘛?”旁边一个律师跟着帮腔:“这年头,地是个倒霉东西,是个瘟神,谁见了谁怕!”您瞧瞧,一个谁见了谁怕的东西,当然只能便宜卖了。
但也不是所有的土地都不值钱。民国时区域发展极不均衡,少数大城市畸形繁荣,其他地方基本破产,土地放在广大农村和死气沉沉的故都北京非常不值钱,放在上海、南京、广州、杭州等地方却是寸土寸金。以上海为例,从民国建立到抗战爆发,公共租界的地价差不多一年涨一倍,最贵时一亩地能卖三百万块大洋。还有广州,最繁华的惠爱路两边的商铺宅基,论井(折合十多个平方米)出售,每井高达四十万块大洋。

吴组缃在短篇小说《一千八百担》里举过一个典型例子:南京城里一个商人贷给乡下某油坊主两千块大洋

从上头看,南京这样的二线城市房地产靠不住

国民政府随后于1946年3月4日再次漠视市场规律,将法币与美元的外汇比价锁定为2020∶1,使法币价值再次被高估60%以上。

由此造成进口暴增、出口暴减,国际收支迅速恶化。

待官方不得不放弃固定汇率,改为浮动汇率以后,法币的突然贬值引致物价大幅波动。

民国37年(1948年),国民政府发行金圆券,面额为1元、5元、10元等。规定黄金每两换金圆券200元;银元1枚换金圆券2.4元。并规定凡存有金、银、外币,均要向银行兑换,不得在市面流通。违者以妨害“勘乱”论罪。

1946年8月,我经堂兄胡章耀介绍进了上海商业储蓄银行。

上海银行总行设在上海宁波路50号(江西路口),是一幢规模很大的大楼,楼上是管理部门,楼下为营业大厅及业务机构。设有存款部、储蓄部、内汇部、国外部、往来部、信托部、分行部、出纳部等。在全市主要地段设有分行。上海商业储蓄银行是实力雄厚的大银行。陈光甫以银行为基地,逐步拓展其他行业,投资创办宝丰保险公司,大业盐号,并首创旅游业,成立中国旅行社,旅行社在解放前不是一个热门行业,盈利不多。陈光甫的经营思路是在全国各地设旅行社,以此为先遣部队,通过它了解当地政治、经济资源,为上海银行设立分支机构、发展金融业务创造条件。

上海银行对内推行西方现代化管理,广招各种人才,所有职工均考试录用,从练习生,办事员到职员,实行考核及升级加薪制度,每年的端午节、中秋节加发双薪,一日三餐免费供应,有家属宿舍,单身集体宿舍,上下班有班车接送,还有医务室,免费看病。平时宣传“行即是我,我即是行”,笼络员工感情。内部出版《海光》刊物,设有图书馆,阅览室,建立京剧社组织,京剧社各种乐器、行头设备齐全,我记得还有一套精致的脸谱,这些东西解放后都移交给人民银行京剧社。行方还不定期的在三楼会议室放映电影,组织职工外出旅游。由于待遇优厚,所以员工队伍比较稳定,一般职工都安分守已,一心捧牢“金饭碗”。

(胡海章口述,邢建榕整理)当时我在出纳部汇划间工作,那时还天天回家住宿,银行班车开到西区只停靠在华山路武康路口,下车后回家还得步行很长一段路程。不久我就申请住集体宿舍了。

这个宿舍地处静安寺,至今我还记得是静安寺路(现南京西路)1760号,是一幢三层楼弄堂房子。静安寺周围环境我还是熟悉的。静安古寺就在十字路口,一路有轨电车在这里是始发站,人来人往,电车铃声叮叮当当,市面十分热闹。静安寺山门外马路中央原有一口沸井,即涌泉,有天下第六泉之称,据说井内泉水早晚沸腾,泉旁筑有花岗岩石栏,中间还有一根很高很高(像电线木杆一样高)的石柱,称为“梵幢”,是仿照印度阿育王时代石碑的形式。那时我好奇地沿着石栏往井里探望,只见是一坛死水,又脏又臭。后来马路拓宽,就把它填没了。解放前,这里是上海西区最热闹的地方,附近有全市闻名的百乐门舞厅,旁边是百乐门商场,还有有名的西区老大房,几爿大银行----上海银行、新华银行、交通银行都在这里设立分行。

我住宿在静安寺闹市区,但是也不大出去玩,同室居住的是人事处管教育的何陶如先生,晚上没事,他教我语文,有空还继续练毛笔字。我练字不得法,一忽儿练颜体,一忽儿练柳体,所以字体不伦不类,很不正规。宿舍隔壁是一座“新新电影院”,因为影院与宿舍贴得太近,晚上可以听听“隔壁戏”,有时对过窗户没关好还可以看看“白戏”。我小时候没上过电影院,现在电影院近在身边,开始看看电影了。记得看的第一部影片是“大破黑龙会”,是黑帮、枪杀之类的内容。后来看了不少好来坞影片如“芙容春色”“碧水良缘”“彩虹鸟”等等。这些电影从现在眼光看也谈不上什么黄色,比现在的爱情剧床上戏要保守些。

我的业余生活除了看戏看电影,平时没有什么事。自己想想长期下去也不是办法,何不趁还年轻,多读点书,将来才有出头之日,要在银行捧住“金饭碗”,没有学历不行,从传习生升为助员、办事员到职员,不容易。有位老职工,干了一辈子还是一个小小的办事员。于是就萌发了读夜书的念头。先在联华补习学校,以后又到上海市商会去读书,可是这两所学校学习的都是单课,选读英语、数学之类,拿不到文凭。一同去夜校的好朋友金龙云,我们两人都想找一所有文凭的学校,在他努力下,两个一道进了一所中正夜中学。这所学校在石门路、山海关路口的育才中学内。育才中学是上海有名的学校,师资雄厚,校舍高大,设施齐全。中正夜中借用该校软硬件,课程也和日校一样,毕业后也有文凭。可是几个星期下来,课程负担实在太重,精力搭不够。一个晚上要上四节课。我们白天工作,晚上匆匆赶去上课,到了第二节课,上下眼皮已经开始“打架”,没有办法只得到走廊里用冷水冲冲脸,打起精神继续“战斗”。晚上总要到十时许下课,回到宿舍休息已是半夜了。那时集体宿舍已搬到虹口区同济路同济里。从石门路乘上一路有轨电车,从北京西路转向南京路向东到外滩,过了外白渡桥再折向四川路,经过海宁路,横浜桥,终点站是在四川路虹口公园。从西区到北区一路上电车铃声叮叮当当,总要化一个多小时,下车后再步行约二十分钟才到宿舍。

在解放前的二年多时间里,我白天工作晚上读书,基本上还是一个学生,一个比较单纯的少年。生活在大城市,处在十里洋场花花世界,到处是车水马龙,灯红酒绿。但这些对我影响不大,因为看看另一面,马路上拉黄包车的,拾垃圾的,路边讨饭的,真是可怜,尤是是在冬天看到普善山庄的车子在路边收尸,真是“朱门酒肉臭,路有冻死骨”。旧上海是冒险家的乐园,穷苦人的地狱。看了不少外国的、国产的电影,也没有受到什么坏的影响,同事朋友中许多人西装革履,我也不追求,也没有什么过高的欲望,只求多读书,学一点本领,能有朝一日出人头地。

我虽然在银行工作,说来人们不相信,我那时却不懂储蓄积一点钱。但是确实也没有多余的钱,每月收支轧平。至今我还保存着解放前二本个人零用钱帐,举例来说,1948年全年收入包括奖金共2592.50元,其中个人零化主要用于夜校回来夜点心之类开支共184.86元,车费81.53元,杂项支出267.15元,包括洗衣费,书杂费,给宿舍工友赏金,给弟妹零用钱等,添置衣物868元(那时一件衬衫340元,一件汗衫210元)余下1190元全部贴补家用,占我的收入46%,那时我家人多,开支大,弟妹都在上学。我的工资收入除个人零用外,全部贴补家用。

1948年,国民党统治区政治危机四伏,经济趋于崩溃边缘,物价飞涨,民不聊生。那时钞票不值钱,500万元面额的大钞也已问世。我的日记帐上记着1948年8月份工资收入数字为98,615,000元,快接近一个亿了。那时理发一次为100万元,一碗阳春面70万元,一支牙膏也要70万元。看到一份资料,有人列举1937年到1947年100元法币购买力的变化,作形象的比喻:1937年100元可以买二头牛,到1941年只能买一只猪,到1942年只能买一只火腿,到1945年只能买一条鱼,1946年时100元只能买一个鸡蛋,到1947年只能买五分之一根油条,成捆的法币只好糊墙壁了。所以从旧社会过来的人一提到通货膨胀,钞票贬值,都感心有余悸。记得有位德国专家讲过,搞通货膨胀,货币贬值,就是掠夺。过去我听说有些人包括一些所谓经济学家,主张搞货币贬值,想以此来刺激经济。听到这些论调真是令人后怕。

1948年下半年,物价飞涨,货币大量贬值,市场一片紊乱。到了8月19日蒋介石政府不得不宣布“法币”崩溃,实行所谓“币制改革”,发行“金元券”。说什么金元券代表黄金,规定以300万元老法币换一元金元券。办法还规定老百姓手中的黄金白银都要限期向中央银行兑换成金元券。解放前黄金白银是可以自由买卖的,许多金店银楼既买卖金银首饰,也经营大条小条(也称为大黄鱼小黄鱼),有钱人家买房子、顶租房子都讲大条多少多少根(因为法币不值钱,一天一个价,说不清楚),普通老百姓有一点钱也买一二块小黄鱼(一块重一两)。国民党政府就用“币制改革”这个办法搜括民旨民膏,想以此来挽救它的经济危机。可是事隔不久,金元券也大量贬值,老百姓为了保值,就争着用金元券购买黄金,当时在外滩的中央银行(现在中山东一路24号工行市分行营业部)门前及周围马路上挤满了抢购黄金的人群,当时报纸上称之为“抢购黄金风潮”。

那时银行内钞票大进大出,银行本票满天飞,我们工作忙得不得了,天天加班加点。晚上读书时间也没有了。办公室里大家议论的也是物价问题,为了保值,有的人搞私营拆放(放高利贷),买点大头小头(银元,袁世凯头像的称大头,孙中山头像的称小头)。据我的日记帐记戴,当时我买进银元一枚,买进价为250万元。银行当局也采取一些应急措施,稳定职工人心,发一些面粉、生油等实物。当时社会上物资短缺,抢购风潮不断,工厂罢工,学生罢课,几个大学的游行队伍走到外滩一带,我看到白底黑字横幅标语写着:“要民主,要自由”,还有画上一只破饭碗,写上“要吃饭”。我们也听到江西路对面新华银行职工也举行罢工,但上海银行没有动静。解放后才知道上海银行那时地下党员只有陈曰熹一人,他是以银行为掩护,在外搞学生运动,上海银行进步力量太弱。1948年底上海银行高层根据形势已在采取应变措施,董事长陈光甫已把大量外汇抽逃国外,银行业务采取收缩、维持,一时营业厅内冷冷清清,员工上班实行AB制,隔天休息。陈光甫本人也借口去了香港,一去不返。

陈光甫在上海的公馆是一幢西班牙式的三层楼花园洋房,地址在福开森路(现在叫武康路)22号。资方怕解放后被“共产”,就叫我们一批单身汉前去居住。我也就从虹口同济里宿舍搬进陈公馆。我和同事三人住在二楼原女主人的一间起居室。有两位工友留下来照料,为我们烧饭,烧开水,反正有大炉,天天供应热水洗澡。一条大狼狗,没有随主人跑掉,在大草坪上溜达溜达,伴着我们热闹热闹。

“山雨欲来风满楼”,1949年初,中国人民解放军已横渡长江,上海已处在解放军包围之中。此时上海正处在严重的白色恐怖之中,我们在外滩一带常常听到“飞行堡垒”飞驶而过,刺耳的铃声不断,大批爱国志士被捕被杀。据说那时有位老百姓在外滩等乘电车,不知何故被便衣特务叮上,问他在等什么,回答“等八路”,于是认定他在等共产党而被捕,实际上他在等八路电车(杨树浦至十六铺的有轨电车),真让人哭笑不得。我们心中也明白,国民党兵败如山倒,气数已尽。坐在我对面的陆姓同事,经常拿些进步杂志给我看,里面有介绍中共领导人的材料,我也知道他们都是知识分子,文武全才,根本不是什么“共匪”,回到宿舍夜深人静,我也与同室好友“偷听”新华社广播,了解时局发展。

那时,国民党节节败退,有些散兵游勇到银行来要钱要物,到我们出纳部汇划间也来过几人,有的也可怜,受了伤拐了脚,没有去处,到处流浪。我们深居简出,下了班就回宿舍,武康路一带平时已很冷静,此时更是行人稀少。所以我回到宿舍就闭门不出静待变化。说来也快,一天清晨我在睡梦中被一阵阵枪声惊醒,同事们也陆续起身,一打听原来解放军已从七宝地区攻进市区。一大早我站在二楼阳台上看东方红日升起,上海解放了。那天是1949年5月25日。解放军进入市区,苏州河北还有国民党残部在顽抗,战斗相当激烈,到5月27日才解决战斗,上海全部解放。

抗战开始,上海租界房屋有限,租房价大涨,而且通货膨胀,房产业主不能月月增租,不能撵房客搬家。租房住户紧缩居室,转租别人以营利。便出现二房东、三房东。花大价买别人居住权,便出现顶费。至胜利后、解放前,则均以金条计预费矣。友人于1948年以四根大条(即四十两黄金)顶下(这里指转让或取得房屋或土地租赁权)复兴公园对面巴黎公寓一套公寓,也不过两间房加厨房、洗澡间,连厅也没有,只一段过道而已。

通胀年代,旧上海以黄金为保值工具

从1945年8月至1948年8月,法币发行量增加了1191.8倍。1948年8月19日的发行量为1937年6月的42882.5倍。从1945年8月至1948年8月19日,发行量平均每月以20.79%的速度增长。由于法币发行量以天文数字激增到无法收拾的地步,国民政府乃在1948年8月19日发布《财政经济紧急处分令》,宣布实行所谓“币制改革”。在其所附的《人民所有金钱外币处理办法》中规定:自本办法公布之日起,黄金、白银、银币及外国货券,在中华民国境内,禁止流通买卖或持有。并强制人民于9月30日以前向中央银行或其委托银行兑换金圆券。这是以四大家族为首的官僚资产阶级对国统区人民的一次大洗劫。据统计,此次共搜刮到民间的黄金1667163盎司,白银8881373盎司,银元 23564068枚,美元49851876元,港币86097450元,菲币785907比索,外币存款10697755美元。总值约17961万美元①,约占国内金、银、外币存量的20%弱。

同时,政府又以限价和取缔囤积为借口,大肆搜括私人企业的物资,将大批私人存货没收。

据粗略估计,国民政府垮台之时,官僚资本的资产至少在200亿美元左右。

自1947年2月,国民政府实行紧急措施方案后,即出现资金逃流海外现象。随着军事上的惨败,逃资更加剧。据1949年3月25日联合社报道,国民政府的金银外汇准备2.75亿美元,在上海保管者不过1/3,约0.73亿美元的准备已运台湾,余均存国外。据美国华盛顿州议员沙瓦治称,中国官场要人在美国存款有10至20亿美元②。上海解放前夕,蒋介石两次下令用轮船从上海运走国库黄金 2775358两、银元1520万枚、美元1537万元、珠宝以及大量外汇,总价值约5亿美元。①

如果按照官方汇率,47年2月间国民党宣布的官方汇率是1美元兑换1.2万法币,而1948年1月黑市价格早突破1美元兑换17万法币。1948年第一季度国民政府财政收入,以官方汇率计算为165万美元,黑市汇率计算为12万美元。

崩溃时,官方牌价和黑市价差十几倍

陈立夫:我们已先替共产党把人民都变成了无产阶级

抗战胜利之初,国民政府拥有600万盎司黄金,9亿美元,接收的敌伪产业折合法币10万亿元,相当于当时法币发行额5569亿元的20倍。此外,还有美国给予的剩余物资约20亿美元,这些完全可以用于整顿税收、平衡财政收支、抑制通货膨胀,但是国民党政府没能抓住机会,反而昏招迭出。

当时,上海物资奇缺,同时由于道路破坏,法币也奇缺,导致暂时性的通货紧缩。市场上出现了1法币兑换200储备券(汪伪政权的货币)的情况。上海官方乘机建议将法币和储备券的兑换比率定为1:200,当时任经济部次长的何廉极力反对。何廉指出货币兑换应该以各地的物价指数为基础,以局部市场的价格来定官方货币比率,实际会造成货币贬值,使沦陷区人民一夜之间破财丢产。结果是何廉的意见最后没有人搭理。

1945年9月27日,财政部公布了《伪中央储蓄银行钞票收换办法》,还是将法币与伪中储券的兑换率定为1:200。如此政策就意味着沦陷区数亿民众的动产价值,一夜之间变成了只有1/200,这无疑是对沦陷区民众财产的一次洗劫,真是“想中央,盼中央,中央来了更遭殃”!

实际上,这一经济政策也动摇了正常的国家经济秩序。中储券的购买力显然被严重低估了,而法币的购买力无形中增加了好几倍。当时,国统区来的人,一个个都成了腰缠万贯的大员,凭着本已不值钱的法币在沦陷区大发横财,历史学家黄仁宇曾回忆说,他随郑洞国从昆明取道柳州,飞上海前领取了薪俸,一下飞机就发现手中的法币突然成了硬通货,在柳州理一次发的法币,够在上海高级理发店理上一年,在重庆只能购买2根油条的法币,到了上海竟可以在上好的酒楼摆上两桌酒席。

资金自然向最有利可图的地方流动,于是重庆的法币纷纷流往上海,沦陷区人民竞相抢购,形成供不应求之势。国民党政府不得不大量增加法币以应急,大量的法币充盈市场,物价为之飞速上涨,法币信用自此开始丧失。沦陷区发生了急剧的通货膨胀,不到8个月,南京城里最基本的生活物资,如稻米,暴涨500倍之多! 经济秩序几近崩溃。

国民党败退台湾后,陈立夫曾经总结国民党失败的原因:“日本投降以后,收复地区人民自然欢迎使用法币,但财政当局宋部长(宋子文)竟规定200元伪币换取1元法币,以为这样一来,就可用少数法币把伪币都收了回来,其实害了老百姓。有5000元伪币的人只能换到25元法币了,战前,一个富有的人经过这场战争,他的财产贬值了几百倍,这不是替共产党铺路吗?我们已先替共产党把人民都变成了无产阶级。”

到1946年7月,敌伪产业接收大体完成。在将近一年的时间里,国民党当局混乱无序的经济接收,给社会生产造成了极大的破坏。大批工厂、企业、商店在接收中倒闭、停工,使战后经济丧失了恢复活力的能力,也为之后的恶性通货膨胀埋下了伏笔。

另一个导致国统区经济混乱、物价飞涨的原因是南京政府在国民经济尚未恢复、国内经济秩序还处于极其混乱的时候,便急急忙忙地把战时所采取的各项管制措施一律予以废除。可以想见,在国家政治、经济秩序尚未恢复常态以前,过早地放弃对物价、分配、资金等管制是极为有害的,这使社会久久不能走出无序状态。

此时,中共控制的地区却实行强硬的政府管制,资源调配、人力动员上均处于有组织的状态中。虽然在整体实力上,共产党所控制的地区不及国统区富有,但有力的动员使中共在资源控制能力上远比国民党有效得多。可以说共产党把解放区的每一分钱都用在了战争中,而国民党却由于经济秩序混乱,无法有效调动资源用于内战。内战初期,国民党政府仰仗手中的外汇存底和美国的军事援助还能支撑大局,但是在外汇用尽、外援渐无的情况下,财政便吃紧起来,最后只能滥发纸币应急,恶性通货膨胀就一发不可收拾。

这一点美国人看得清楚,驻华大使司徒雷登1947年9月下旬给马歇尔的内部报告中称:“到8月底,通货比5月底膨胀了64%,比去年初膨胀了27%。1947年的头5个月一直维持着这样高的通货膨胀率,从年初始,预算赤字与通货膨胀几乎同步上升,政府处境继续恶化,行政上仍旧无能,这仍属于基本趋势。现在,中央政府犹如病入膏肓之人,衰弱不堪。”

印钞票!先印法币,后印金圆券

打仗是世界上最费钱的事情。国民党政府发动内战,计划3-6个月剿灭“共匪”。可是事与愿违,内战打了2年,仍没有很快结束的迹象,国民党军队在战场上反而逐渐处于被动。军费高居不下,政府已无法通过发行公债筹措军政费用,弥补财政赤字。于是政府便更多地倾向于由国家银行垫款。为应付政府垫款,中央银行不得不大量增发纸币。1946年财政部长俞鸿钧就坦言,“从1月到5月……税收仅有25000万元,约为支出的六千分之一,巨额的财政赤字,由发行补足”。

内战打到1948年下半年,国民党军队在战场上已然是处处被动,战场的失利,使政府的信用濒临破产。法币的发行如脱缰野马,一发不可收拾。法币的发行量由抗战胜利时的5万亿元快速上升至1948年8月的604万亿,造成了民间的恶性通货膨胀。有的造纸厂干脆以低面额的法币作为造纸的原料,比用其他纸成本还低。

1948年5月行宪选举后,翁文灏出任行政院长,王云五任财政部长,开始筹划货币改革。7月29日,蒋介石在浙江莫干山召见翁文灏、外交部部长王世杰、王云五等人,商讨币制改革案,以图重整经济,恢复国家的经济秩序。8月19日,国民党政府通过币改方案,发行金圆券。

金圆券的发行初期,在没收法令的威胁下,大部分的城市小资产阶级民众皆服从政令,将积蓄之金银外币兑换成金圆券。与此同时,国民党政府试图冻结物价,以法令强迫商人以8月19日以前的物价供应货物,禁止抬价或囤积。蒋经国一个个地召见上海的大资本家,胁迫其申报登记资产,交出金银外汇。煤炭大王、火柴大王刘鸿生对手下说:“蒋太子满脸杀气,向工商界人物大发雷霆。他是什么都干得出来的,不敷衍不行啊,要防他下毒手!”刘氏企业被迫忍痛交出黄金800条(每条10两)、美钞230万元、银元数千枚。上海商业储蓄银行总经理陈光甫,曾为国民政府赴美奔波借款,颇受蒋介石赏识,此时也不得不向中央银行移存现金外汇114万美元。金城银行总经理周作民不敢住在家里, 几乎每晚换个地方,后装病住在虹桥疗养院,“警察局曾派人来行要周具结,非经批准,不准擅离上海”。

这些强硬的行政手段,虽然一时奏效,但却非长久之计。国民政府中那些喝了洋墨水的经济学家早就看出其中问题。著名经济学家蒋硕杰在口述自传里提到,当时随蒋经国、熊式辉等在东北行辕视察的时候,政府官僚还用的是一套汉代桑弘羊的平准盐铁的法子恢复经济,他当时感到触目惊心。果然,上海物价并没有因为蒋太子的雷霆手段而真正得到控制。

法币、金圆券下的人民

由于生活费用不断上涨,国民党统治区产生了两个反映时代特点的概念,即所谓“底薪”和“实际薪津(金)”,意思就是基本薪水加上物价津贴。“实际薪金”的计算,是以底薪为基数,定出“薪金加成倍数”,再加“生活补助费基本数”。薪金加成的倍数和生活补助费,随着物价上涨每季度作调整,所以“实际薪金”也应该随之不断提高。

实际薪金 = 底薪基数 × 薪金加成倍数 + 生活补助费

1946年3月,国民政府通知:生活补助费基本数为法币5万元,物价加成倍数为150倍。1946年12月,生活补助费基本数为法币17万元,物价加成1100倍。所以底薪为600元的教授实领薪金83万元法币,可买23袋面粉。可是到了1947年5月上旬,由于内战军费激增,国统区物价猛涨。这时虽然又进行了调整,“物价加成倍数”是1800倍,生活补助费基本数增加到34万,一个教授所领的薪金142万元,不够买10袋(440斤)面粉,反而相当一个清洁工的水平。以后虽每隔一两月调整一次薪金,但与物价上涨速度相比,还是望尘莫及。

北京大学校长胡适,在记者招待会上抱怨:“教授们吃不饱,生活不安定,一切空谈都是白费”!1947年9月21日,胡适校长致电政府,说平津物价高昂,教员生活清苦,“请求发给实物;如不能配给实物,请按实际物价,提高实物差额金标准”。1948年1月,国民政府公布公教人员待遇调整办法,可即便是教授的薪水也不够买5袋面粉。

1948年9月币制改革后,政府规定:文武公教人员之待遇,一律以金圆券支给。一个刚参加工作的知识青年,按照抗战前标准领取40元月薪,这时得到金圆券40元,购买力相当于战前的标准银币20元,实际收入比战前降低一半。而照抗战前标准领取600元薪水的教授、高级知识分子等,这时得月薪为金圆券122元,相当于战前银币61元;实际收入为战前标准的十分之一。

1948年8月19日上海市米价每斤金圆券1角3分、面粉每袋7元6角、猪肉每斤7角3分、生油每斤6角,表面上看物价还可以接受,可是从10月以后市面上就没有“限价”商品了,人们只能在黑市高价购买生活用品。由于国民经济没有恢复,战场局势每况愈下,再加上蒋经国上海“打老虎”行动不了了之,人民对政府残存的最后一点信心也顷刻瓦解。物价刚刚稳定不久,便又急速上涨。

清华大学教授浦江清1948年12月16日记录:“海甸、成府(注:即在今清华大学、北京大学之间及周围地区,中关村一带)交通如常。国军撤、中共来,都无扰乱。商店渐开门,东西很贵。中共所用长城银行的纸币出现了。” 这时候偶尔能买菜也很昂贵,12月22日的物价又涨到:肉60元(金圆券)一斤,鸡蛋10元一只,青菜4元一斤,冻豆腐4元一块,金圆券发了没几天就花光了。浦江清的日记中写道:“不知中共何时把北平攻下,方始得到安定。”到12月28日,肉价还是金圆券60余元,纸烟40元20支,花生米涨到50多元一斤,浦江清“舍不得买”,跑了多家,只买了些黄豆(18元一斤)、黑豆(20元一斤)。

如果说北平天津地区因为战事紧张而物资奇缺的话,作为大后方的杭州也好不到哪里去。1949年上半年,浙江大学教授夏承焘,也几乎无日不为柴米油盐而操心,他在日记中记载: “1月4日,米价已至700元一石”、“6日,午后买食物,费百余元。”、“7日,过大街购一帽,金圆百元。物价猛涨惊人,午后过珠宝巷口,买金买银洋者甚拥挤。金圆券,将成废物矣。”、“9 日,午后与家人进城购日用衣物,费600元。物价一日数变,金圆券亟须脱手。”、“14日,剪发付13元,前次仅3元”。

煤荒也是困扰百姓的一大难题。1947年9月北大的教授宿舍“每家窗前的存煤石栏里大多空空如也,只有少数‘节余’,而且小心地洒上石灰防贼”。研究西域史的向达教授,为了购买冬天的三四吨煤,“他说要在休假一年中到南京中央博物院去坐坐办公室,多拿一份薪水,来供家里还债过冬”。季羡林在回忆往事时说,在政治经济完全崩溃的解放前夕,“学术界的泰斗、德高望重、被著名的史学家郑天挺先生称之为‘教授的教授’的陈寅恪先生”,“到了冬天,他连买煤取暖的钱都没有”。

1947年5月中旬一篇来自河南开封的报道,真实地反映了物价飞涨下的民不聊生:“汴垣从本月起,红粮每市斗已从5000元涨到11500元,除了少数官僚资本家和收钞票或经手钞票的机关的主官或主管等人外,都深感到了‘活’的困难。求活声掩蔽了纸烟大王周锦堂吸食鸦片被捕的新闻;压小了省参议会大会的民意表现,顾不到过问国共两军的谁胜谁败”。人们互相在探问:“天不会快塌了吧?”政府的威信,就在这忽视百姓饭碗的过程中逐渐丢失了。

总崩溃:金圆券变成废纸

金圆券政策失败源于发行限额无法严守。国民党政府在1948年战时的赤字,每月达数亿元至数十亿元,主要以发行钞票填补。这年秋冬之际,东北、平津先后失守,中原会战惨败,国军精锐丧尽,内战的军事急速逆转,而国民党曾希望得到的美国贷款援助却从来没有落实。军事上的失败和金融上的崩溃互为因果,通货进一步膨胀。由于无法解决财政问题,金圆券发行仅1个月后就发行到12亿元,至11月9日则增至19亿元,接近初订上限之数。10月28日,政府决定粮食可自由买卖,货物可计本定价,11月1日,又颁布了《改善经济管制补充办法》,放弃限价政策。11月11日,行政院修定金圆券发行法,取消金圆券发行限额,准许人民持有外币,但兑换额由原来1美元兑4金圆券立即贬值5倍,降至1美金兑20金圆券。从此金圆券价值江河日下,一泻千里。

至1948年12月底,金圆券发行量增至81亿元。至1949年4月时增至5万亿;至6月更增至130万亿;比10个月前初发行时增加24万倍。金圆券钞票面额不断升高,最终出面值100万元的大钞,但仍不足以应付交易之需,各式买卖经常要以大捆钞票进行。5月,一石大米竟要4亿多金圆券。当时流行着这样的笑谈:“在中国唯一仍然在全力开动的工业是印刷钞票。”

进入1949年,国民党政权已经处于风雨飘摇之中,随时有覆灭的可能,由政府信用支撑的金圆券自然急速贬值。贬值速度已经不是早晚市价不同,而是按钟点计算了。机关职员领工资拿到金圆券后,马上就换成银元、美钞或黄金,如果稍有延迟,即要蒙受贬值损失。一个办公室十来个人,管生活的人领取工资后,先不发给本人,而是先跑到市场换成银元、港币或美钞,再来按人分发。普通百姓拿到金圆券马上就兑换金银或抢购东西。抢购风潮一浪高过一浪。许多商店的店主、店员破天荒地说自己的商品质量不好,劝阻顾客别买,顾客哪管那么多,见什么买什么,有一苦力从货架上抓了几盒青霉素。店主吃了一惊,问他是否知道青霉素的用途,苦力回答说:“管他娘的,反正它比钞票值钱。”

许多地区干脆拒用金圆券了。中央银行桂林、柳州、梧州、南宁、康定、宝鸡、吉安、南昌、哈密、兰州等地分行先后电陈总部:“各该地市面及机关行使银元,拒用金圆券。”最后连军队也不要金圆券了,西北军政长官张治中电陈:“5月份发出薪饷金圆券,各部队以市场拒收,均原封退还。他请求财政部改发银元,以免运送金圆券徒增机费负担。”

4月23日,中国人民解放军占领南京,5月27日攻取上海,6月5日下令禁止金圆券流通。国民政府逃往广州后,仍继续发行金圆券,但“多数地方已不通用,即在少数尚能通用之城市,其价值亦逐日惨跌,几同废纸。”甚至广州,所有交易非港币莫属,金圆券则完全拒用。广州国民政府终于在7月3日停发金圆券,发行仅10个月的金圆券就此收场。

据1930年的资料,上海居民中租房居住的占90%以上;而如前所述,几乎是历史的同时,西方大城市也在经历房荒,比如1914年伦敦居民中租房比例也是90%。

上世纪20年代末到30年代中期,上海社会局对305户工人的居住情况做了调查,住一间房的家庭占46.7%,住两间的占42.6%,当年普通工人的住房的确不宽敞。其中住楼房的占60%,平房占40%,住草棚的仅占6%,但最后这部分却成了长期以来我们对1949年前工人住房的主要印象。

按当时的统计,当年上海的工人、职员的租房主要分为三种:租住工厂的工房、租客栈的铺位,以及自己租房子住。

工厂提供给工人住工房的比例有多大呢?按上世纪40年代统计,在97家纺织企业中,向工人全部供给工房的有62家,部分供给的有8家。

相对高端的公司职员租住的工房条件较好,不少大公司、银行都为职工建造了职工公寓。比如由广东中山籍华侨刘锡基开的“新新百货公司”,单身职工可申请免费住公司宿舍。宿舍还有图书馆、食堂、运动场等设施,不幸的是其毁于一·二八日军炮火,之后宿舍搬到公司附近的里弄房子。

包身工也属第一种———租住工房,此外普通工人也有租住工房(主要为纺织厂)。据上海租界工部局对一个纺织厂的60幢工房的调查,1935年平均每幢住2.73户,15.32人,这是《包身工》写作的那年,而《包身工》中每幢房子要住“三十二三个”,整整拥挤两倍。但就在三年之后,随着抗战爆发,租界房子日益紧张,1938年时,这家纺织厂的工房里每幢住5.60家,31.23人,就与《包身工》里的拥挤程度持平了。

不过,工房的租金还是相对廉价的。按1928年北平调查所对230户工人的统计,每户平均4.76口人,月收入32.89元,但房租仅为2.09元,占收入的6.4%。相同时期,不同统计对房租占收入的比例有一定出入,最高的比例达到14%。其中的统计的差距原因在于,统计对象是否居住于工房。因为,工房的租金相对比较便宜,而且数量较大,甚至起到保障底线需求的“廉租房”的作用。但无论哪种统计,房租是除食品消费之外的最大开支。

可能有人会问,上面谈的都是租房情况,为何不谈自有住房呢?一是如上所述,上海租房比例高达90%,二是当年特殊的历史条件导致当时上海几乎无房可售。众所周知,上海开埠之后,英国、法国的租界成了国中之国。小刀会起义、太平天国、军阀混战、北伐战争、日寇侵略,每一次动荡,都导致周边人口向租界集中,而租界的区域相对固定,先是房价飙升,到了后来就是“只租不售”了。

当年鲁迅先生的稿费颇高,日子过得滋润,他对住房的第一要求就是在租界。但按当时的交易习惯,他已买不到房子,只能“顶”下房子———从前租客手里“买”下租赁权,比如1930年其在公寓月租40元的基础上,还得付500元的“顶费”。

等到抗战胜利之后,随着内迁人员、工厂的回搬,以及接收大员“五子登科”攫取大量敌伪房产,上海的房产市场像全国经济形势一样,走到崩溃的边缘了:房主坚决要求涨租,房客大搞减租运动。1947年上海市长吴国桢专门开茶会招待上海房地产业主代表,之后为稳定社会推出了“限租令”。1946年,上海解决房荒企划委员会提出要在市郊空地建屋,向市民“配售或者出租”。1949年1月,上海市政府终于拟定了“市郊空地限期兴建房屋实施计划草案”,要在6个区建屋909亩。但4个月之后上海解放了。历史没有再给腐败贪婪、无力解决民生的国民党政府任何机会。(主要资料来源:《上海居,大不易———近代上海房荒研究》、《上海工运志》)

未来楼市泡沫破灭,存在一种情况:

上海这样的一线城市房租下降幅度要小于房价下降幅度,原因在于,经济不景气,涌向大城市讨生活的人不减反增,租赁市场保持繁荣。

但是经济不景气,工资下降,房租占工资比例也许会提高。

民国就是如此哦

民国前期,广州房产税刚开始征收时,以孙中山先生的“平均地权”和“照价纳税”为指导,征税对象只包括豪宅业主和拥有两套住房以上(包括两套住房)的家庭,市民们自建自住新式洋房,也需要缴税,不过税率很低。

这个劫富济贫的税收政策执行到1925年,由于财政紧张,“平均地权”的色彩差不多已经完全淡化,广州市政府的兴趣越来越集中到怎样增加财政收入上来。于是,不管你住的是豪宅还是贫民窟,不管你家里有两套住房还是一套住房,都得缴纳房产税。更荒唐的是,连没有房子的租户都得缴税,业主缴的叫“房捐”,租户缴的叫“警捐”,税率一样,各缴各的。

到了1930年前后,征税对象继续扩大,已出租的住房、没出租的住房、已出租的商铺、没出租的商铺、已出租的工厂、没出租的工厂,统统要缴房产税。这还不算,连和尚的庙宇、尼姑的庵寺、道士的道观、各地商人设在广州用于开老乡会和同业公会的会馆、世家大族专门建造用来祭祀祖先的祠堂,以及祖祖辈辈没有房子而不得不在水上居住的船民的小船,都有了缴纳房产税的义务。

广州沦陷后,伪市政府成立,继续执行1930年国民政府的扩大化房产税政策,普遍撒网,处处捞鱼,无论大小,一律征收。

后来抗战胜利,难民返城,国民政府为了鼓励市民多建房以缓解住房紧张,一度减征过房产税,自住的和用于出租的房屋,不用再缴,曾经在战时收容难民、光复后继续用于慈善事业的房屋,也不用再缴,只有那些有多套住房却让房屋空置的家庭,不但要缴税,而且要加倍缴税。这个政策,在打击空置房方面曾经有所收效,不过内战爆发后,国民政府为补充军饷,很快又在广州恢复了全面征税的老办法。

每月要缴多少钱

民国广州的房产税政策基本是模仿上海,上海呢,又是模仿英法等国。

晚清时,上海租界成立,老外在租界说了算,他们开辟马路、铺设水管、改善卫生、维护治安,都需要钱,这钱主要就来自房产税。

在他们国家,房产税一般是按月租计征的,假定一套房子向外出租,每月能收1000元租金,政府会从中抽走一个百分数,譬如10%、15%,或者20%。在上海租界,他们也这样征税,如果你家房子向外出租,那么按月租征走7%(商铺)或者5%(住宅)。

如果没有对外出租,那么他们按照市场行情,给你估计出一个相对合理的月租水平,然后再按这个理论月租的7%或者5%计征(后来逐渐上调税率,一度达到每月房租的20%)。

清朝末年,上海租界的房产税政策和征税办法被推广到整个上海,渐渐又推广到其他城市。到了民国前期,除了北京、石家庄、太原、开封等房地产市场不太发达的华北城市之外,多数城市都采用了以租定税的办法。

整个民国时期,广州的房产税税率基本上没有大的变动,一直维持在每月房租的15%左右。也就是说,假如你家房子每月能有1000元的房租进账,那么你每月要缴的房产税就是150元。这个纳税额度,倒像现在的香港。

如果你家房子没有出租,只是自住,那么市政府一般不会像上海租界那样去给你估一个理论月租,它换个办法,直接调查你的房价,然后按房价的某个百分比征你的税,同样也是每月征一回。这个税率,一般是房价的0.12%。譬如你花100万买套小户型用于自住,那么每月要缴的房产税就是1200元。而如果你把它租出去,按现在的行情,每月房租最多也就几千元,然后你按出租户的法定税率15%去缴,每月也就几百元的房产税。

所以很明显就能看出,同样的一套房子,用来自住时要缴的房产税,要比用来出租时要缴的房产税多。这恰恰符合民国广州市政府的初衷———它用差别化的房产税税率来诱导你把房子租出去。因为那时候的广州一度是全国房价最高的城市之一(仅比上海租界房价略低),为了给买不起房的居民提供更多的房源,政府希望业主们尽可能把房子都租出去。

现在征收房产税,一个理论上难以克服的问题就是:我们的土地是国有的,产权最长只有70年,而且买房的时候,房价里面已经包含了土地出让金,政府再来征收房产税,就不能再以整个房地产的总价格或者总租金为基础,而应该先刨掉土地部分的价格或收益,再对剩下来的真正属于业主所有的房子部分征收房产税。

在民国,这个问题也存在。民国土地不是国有,而是混合所有,像广州市区,既有国有的土地,也有市有的土地,还有私有的土地。有的开发商建房,建在国有或者市有土地上,每年需要向政府交一笔地租。也有的开发商,在私有土地上建房,但是为了节省前期成本,没有把地皮买下来,而是租借了土地,开发完成后,开发商或者业主,肯定得向土地所有人支付地租,或者采用别的方式向土地所有人支付报酬。

那时候最常见的方式,就是“借地盖房、以房代租”。在租借来的地皮上开发,然后居住几十年,期间不用交一分钱的地租,但是期限一到,必须立即搬走,把房子让给土地所有人,由其出售或者出租。

不管是否采取这种方式付给地主报酬,反正地皮不是开发商的,也不是业主的,而是政府或者某个地主的财产,在这种情况下,再向业主征收房产税,就必须先刨掉土地部分,只对上面的建筑计征。

1928年,广州市政府颁布《自居屋宇征收房捐警费规则》,特别申明“租地建房者只计建筑费用,其地租部分之房捐由地主缴纳”。比方说,你买了一套100万的房产,该房产是在国有土地上建造的,只有几十年的产权,其中土地部分可以估价70万,建筑部分可以估价30万,那么你缴房产税的时候,每月只需要缴纳30万的0.12%,即360元。如果土地完全私有,房子没有产权期限,那你就得缴纳完整的房产税,即100万的0.12%,每月1200元。

早先没划租界的时候,天津是很冷清的,后来天津成为租界城市,有“治外法权”罩着,什么事儿都是洋人说了算,中国人犯了法,或者当了政治犯,一逃进租界,就没人敢逮了,所以革命党人也去天津,前清遗老也去天津,下野军阀也去天津,天津迅速繁荣起来,房价跟着迅速飙升,房地产公司也跟着遍地开花。

民国十五年前后,光是天津本土的房产公司就多达几百家。天津城内原有的空地上都盖满了楼房,过去的平房也很快地被拆掉重建。前清遗老和一些实业派人士眼见有利可图,纷纷涉足房地产开发,一时间建筑材料供不应求,自建房的家庭想买砖,必须提前一年预约才能买到。那时候,即使再精明的开发商,即使再有眼光的炒房客,也想象不到房价会跌。可是到了1927年,“革命军北伐节节胜利,一般旧官僚皆以为旦夕不保”,坐拥多套豪宅的遗老、官僚和小军阀们纷纷卖房,携带细软前往上海避难,市场上的房子供过于求,卖方市场变成了买方市场,房价立马下跌。而普通购房者眼见房价下跌,本来想买也不敢买了,人人持币观望,于是房价跌得更厉害。早先向房产公司和投机客大手笔放款的银行收不回资金,工商业无法运转,市面更加萧条,天津卫迎来了有史以来第一次大崩盘。

“反形跌价”以后,房价滞涨的情形持续了八九年,到了1937年,日本鬼子占领北京,在华北平原烧杀抢掠,在北京四郊制造无人区,人为地把农村居民赶进北京城,同时日本侨民也跟在鬼子的刺刀后面大批迁入北京定居,使得北京人多房少,一房难求,房价和房租突然飞涨起来,房地产市场比1929年以前还要火爆得多(老舍先生的名著《四世同堂》里生动记录了这一现象),天津又浴火重生,比崩盘以前还要火爆。

看来战争不一定导致楼市崩盘,也许会在安全有保障的地方造成结构性牛市

如果现在再与日本发生战争,沿海一带大城市像上海受攻击的可能性要比内陆城市大,那么。。。。

如果中国强像上任一样不断放水,房价势必继续走高,房租自然跟涨

那么最终将导致:1、商家承受不了成本关门;2、许多人租不起房抗争

那么就是转折点

如果你在街上看到商铺关的越来越多,就是楼市转折点到来了

这就是放水最终也枉然

相信这个现象在很多城市已经愈演愈烈了

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